Práva a povinnosti pronajímatele bytu

Kauce vybraná od nájemce má horní limit. Zákaz chovat v bytě zvíře je neplatný, byť stále častý. Samostatné téma jsou opravy. Jste vlastník bytu, který pronajímáte? Anebo stojíte na druhé straně barikády coby nájemce? Ať tak či onak, následující článek vám pomůže ujasnit si, jaké základní povinnosti má pronajímatel bytu.

Nájemní smlouva a nájemce bytu jako slabší strana

Nájem zakládá nájemní smlouva uzavřená mezi pronajímatelem a nájemcem. Pronajímatel – vlastník, se zaváže přenechat nájemci byt či dům k dočasnému užívání a nájemce se zaváže platit za to pronajímateli nájemné. V žádném případě se nespoléhejte na ústní dohody, nájemní smlouva na byt musí být uzavřena písemně, jinak je chráněn pouze nájemce. Ideálně by vám ji měl připravit, nebo alespoň zkontrolovat advokát, který se specializuje na právo nemovitostí.

Nájem bytu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce má svá specifika, protože zákon považuje nájemce za slabší stranu a poskytuje mu zvýšenou ochranu. Když si strany chtějí ujednat v nájemní smlouvě podmínky odlišně od zákona, vždy musí myslet na to, aby ujednání nezkracovala nájemcova práva podle § 2235 – 2301Občanského zákoníku. K takovým ujednáním se totiž nepřihlíží a jejich porušení například nemůže vést k naplnění důvodu pro podání výpovědi nájemci. Podle této zvláštní úpravy se naopak nepostupuje v případě pronájmu bytu či domu k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Ačkoliv níže píšeme o bytu, pravidla platí přiměřeně také pro pronájem domu.

Zákaz chovu zvířat

Typickým příkladem budiž právo nájemce chovat v bytě zvíře, pokud chov nepůsobí pronajímateli či ostatním obyvatelům domu obtíže, které jsou vzhledem k poměrům v domě nepřiměřené: „Pronajímatelé v nájemních smlouvách často zakazují nájemci chovat v bytě jakékoliv zvíře. Říká se, že papír snese všechno, nicméně takový zákaz je neplatný a jeho nerespektování není porušením nájemní smlouvy, pro které by nájemce mohl dostat legální výpověď. Jiná věc je ta, že pokud pronajímatel v bytě zvíře nechce a na mazlíčka v bytě vám přijde, nejspíš vám příště neprodlouží smlouvu a upřednostní jiného zájemce,“ říká JUDr. Ilona Černochová, spolumajitelka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o.

Nájemce samozřejmě musí při výběru chovaného zvířete zohlednit podmínky pronajaté nemovitosti. Zatímco v případě venkovské usedlosti se chov ovcí, skotu či jiných hospodářských zvířat přímo nabízí, v paneláku bude obsah práva na chov zvířete v bytě logicky užší. Kočka nebo pes však většinou nebudou činit pronajímateli ani ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Situaci je samozřejmě nutné vždy posuzovat individuálně dle místních poměrů.

Předání bytu nájemci

Den předání bytu je vhodné dohodnout v nájemní smlouvě. Nájemce dostane klíče a nic dalšího mu nesmí bránit v přístupu dovnitř. Když se strany na datu nedohodnou, předá pronajímatel byt nájemci prvního dne měsíce, který následuje po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti.

Příklad: Nájemní smlouva ohledně data předání bytu nájemci mlčí. Podle ujednání smlouva nabyla účinnosti 25. dubna, kdy ji pronajímatel i nájemce podepsali. Pronajímatel tak předá byt nájemci 1. května.

Zajištění nezbytných služeb

Smluvní strany by si v nájemní smlouvě měly ujednat, která plnění a služby spojené s užíváním bytu zajistí pronajímatel. Když se nedohodnete jinak, musí pronajímatel zajistit po dobu nájmu dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Společně s nájemným pak nájemce platí zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. S tím se pojí další povinnost pronajímatele, který musí provést vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období (obvykle rok) a vyúčtování doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Na požádání nájemci umožní zpravidla do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie, včetně dokladů týkajících se účtovaných nákladů. Porušením povinností týkající se vyúčtování se pronajímatel vystavuje riziku smluvní pokuty.

Vady a poškození, běžná údržba a drobné opravy

Po celou dobu nájmu musí pronajímatel udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, a v domě udržovat náležitý pořádek, který je obvyklý místním poměrům. Na nájemci jsou pouze běžná údržba a drobné opravysouvisející s užíváním bytu. Jejich kritéria upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Oznámil vám nájemce vadu nebo poškození bytu, která nespadá pod běžnou údržbu či drobné opravy? Pak je coby pronajímatel musíte v přiměřené době odstranit. V opačném případě může vadu či poškození odstranit nájemce a žádat po vás náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného (s výjimkou případů, kdy vada nebo poškození není podstatné). Pozor, pokud byla vada či poškození způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, pronajímatel je neodstraní ani v dodatečné lhůtě, a prodlení pronajímatele nebo vada sama je hrubým porušením povinností pronajímatele, vznikne nájemci právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Obdobně jako u jiných vad nebo poškození se postupuje v případech, kdy užívání bytu nájemcem brání právo třetí osoby – služebnost bytu, vlastnické právo atp., případně též ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona.

Zvyšování nájemného

Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout na každoročním zvyšování nájemného. V praxi je součástí nájemní smlouvy často inflační doložka, která pronajímateli umožňuje každoročně zvýšit nájem o inflaci. Pokud smlouva zvyšování nájemného neupravuje, je třeba postupovat podle zákona. Pronajímatel může nájemci jednou za 12 měsíců písemně navrhnout zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto způsobem lze zvýšit nájemné maximálně o 20 % za poslední 3 roky. Návrh je vhodné učinit písemně a prokazatelně jej doručit nájemci. Když nájemce zvýšení do 2 měsíců od dojití návrh neodsouhlasí, má pronajímatel 3 měsíce na to, aby se obrátil s určením nájemného na soud.

Příklad: Měsíční nájemné za byt činí 20.000,- Kč. Pokud nájemní smlouva zvyšování nájemného neupravuje, lze výše popsaným způsobem zvýšit nájemné maximálně na 24.000,- Kč za 3 roky (4.000,- Kč = 20 % z původní částky 20.000,- Kč), ačkoliv výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě je vyšší.

Kauce a smluvní pokuta

Pronajímatel může po nájemci požadovat složení jistoty. Ta, spíše známá jako kauce, slouží k zajištění placení nájemného a plnění dalších povinností nájemce. Pronajímatel je limitovaný zákonem a může od nájemce požadovat jistotu ve výši maximálně třech měsíčních nájmů (do roku 2017 to byl šestinásobek). Pozor, pokud podle smlouvy vznikne pronajímateli právo požadovat po nájemci zaplacení smluvní pokuty (z důvodu porušení smlouvy, např. kvůli opoždění s placením), platí maximální limit třech měsíčních nájmů pro součet kauce a smluvní pokuty.

Příklad: Měsíční nájemné činí 10.000 Kč. Pronajímatel tedy může po nájemci požadovat jako jistotu max. 30.000 Kč. Kdyby měl pronajímatel navíc právo na zaplacení smluvní pokuty, i tak nesmí celková částka (složená jistota + smluvní pokuta) přesáhnout 30.000,- Kč.

Při skončení nájmu musí pronajímatel vrátit nájemci celou kauci, případně poníženou o dluhy nájemce. Pronajímatel musí nájemci zaplatit úroky z kauce od jejího poskytnutí, a to ve výši alespoň zákonné sazby. Zákon výslovně sazbu nestanovuje, přičemž se použije ust. § 1802 občanského zákoníku, který hovoří obvyklých úrocích požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Který finanční produkt však splňuje daná kritéria není jednoznačné (zda jde o úroky spotřebitelských úvěrů, hypotečních úvěrů, dluhopisů atp.) a je dobré si tuto otázku upravit ve smlouvě.

Povinnost informovat SVJ

Další povinností vlastníka je informovat SVJ, kdo v bytě bydlí. Nahlaste bez zbytečného odkladu jména a případně adresy všech osob, které v bytě bydlí, viz. § 1177 Občanského zákoníku.

Nájemce může v bytě pracovat

Nájemce oprávněn v bytě pracovat nebo v něm podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Pronajímatel je povinen nájemci takové užívání bytu umožnit. Ovšem byt musí dále sloužit bytovým potřebám, nesmí se změnit například v montážní dílnu nebo prodejnu.

Nájemce může podpronajmout část bytu

Nový občanský zákon také umožňuje nájemcům část bytu podpronajmout, a to bez souhlasu pronajímatele.

Závěr

Všem pronajímatelům i nájemcům doporučuji, aby se před podpisem nájemní smlouvy podrobně seznámili s právy a povinnostmi a ideálně nechali smlouvu připravit či zkontrolovat advokátem. Odborník na právo nemovitostí vám podrobně vysvětlí, co můžete, musíte a nesmíte, a může vám tak ušetřit peníze i nervy.

Chci pronajmout svůj byt

Najdu a prověříme zájemce o pronájem a postaráme se o vše, co s pronájmem bytu souvisí.

Tento článek vyšel na stránkách www.remaxalfa.cz